这几天,网络上开始流传着一个《关于南宁市住宅项目一房一价的价格网签要求通知》,《通知》要求:

2021年3月23日起,新办理的预售楼栋,办理网签备案时,

1.普通住宅预售备案价,可降价幅度为10%,不可上涨,即不得低于9折销售;

2.别墅及高端项目备案价,可降价幅度为5%,不可上涨,即不得低于95折销售;

也就是说:现在的普通住宅预售备案价只能打九折销售,原来的预售备案价可以打8折销售。由于南宁当前是没有住宅限价政策的城市,市场的实际销售价与备案价是存在差别的,市场价格涨,客户就不买。所以,对于购房者来说,这个政策影响不大。但是,这个政策影响了备案价,也就是备案价被降低了。

但是,这个通知并没有以红头文件的形式发布,但是你明哥询问了南宁市住房和城乡建设局,据工作人员透露,目前售价不能高于备案价。也就是说着,这个传闻未必是真的。

今天就说一下,万一这个政策的实施,会对楼市造成什么样的影响。

01

虚高报价很容易搬起石头砸自己的脚

很多投拓佬在踩盘的时候都应该经历过,去项目踩盘的时候,置业顾问一看到是投拓佬过来踩盘,心知自己项目附近要么马上有地块要招拍挂,要么马上有新项目出来要成为竞品。如何能够让自己的项目卖得快,自己能够赚到钱呢?出于置业顾问自身利益的考虑。

当投拓佬在询问价格的时候,所有的置业顾问都会报自己项目的备案价,而不是实际销售价。这么报价的好处就是,既没有撒谎,说的是实话(不会得罪对方投拓佬,你怎么知道你未来不会去隔壁楼盘继续卖房?),同时,又能提高投拓佬的拿地信心,把项目附近的土地价抬上去,这个项目就会好卖了。

与此同时,新面市的楼盘,一般为了提高购房者的心理预期,往往在前期宣传时,报价也是用自己的备案价。比如,曾经顶破南宁凤岭南滨江(三岸)天花板的龙湖盛天·双珑原著。最高备案价7万+/㎡,最低备案价3万+/㎡。

在实际销售中,7万+/㎡的备案价打个八折,实际销售价大概是5.6万/㎡,3万+/㎡备案价打个8折,2.4万/㎡才是这个项目的实际销售价。但是按照实际销售价来看,这样的售价也是明显偏高的,在三岸站岗也是理所当然,并且,在三岸站岗的,也不是只有龙湖一家。

如今,备案价的政策调整,就会导致一个问题,无论是普通住宅还是豪宅,你要是把备案价弄得虚高,那就准备好站岗吧,不给这样的楼盘有降价的空间,也就意味着,备案价报得太高,你的营销又实现不了,那就只能成为库存,在那里站岗直到现房了。

02

堵上了“0首付”购房的漏洞

市场下行,房子卖不动的时候,房企们的各种营销策略会让人脑洞大开,而这其中,最具有杀伤力的营销大招就是:0首付购房。

所谓的0首付购房,实际上就是签阴阳双合同,从银行套取贷款。

以一套100万总价的房子为例, 首付门槛30%(按照目前的主流门槛30%计),首付需要交30万。要想实现0首付,就必须实际贷款100万,才能实现0首付。那么就需要开发商把房屋合同总价做高到143万,首付42.9万(该笔资金可用过桥资金实现),贷款100万,从而实现了0首付购房。

购房者与开发商签订的是阴阳双合同,实际的购房合同总价是100万,发给银行的购房合同及备案价是143万,银行查询备案价,即可放款按揭。原本的首付款只需要30万,通过阴阳合同,实现了0首付购房。

但是,这条路如今已经走不通了,随着当前银行信贷政策越来越高压,审核越来越严,正在封堵所有的漏洞。而备案价限制降价幅度,越是高端豪宅,资产总额越大的,备案价下降幅度反而越小。

这也就说明了,很多的大宗资产就是拿去银行做骗贷的,套取银行资金,增加银行的信贷风险。目前政府要堵上这个漏洞,也就不给高端豪宅降价的空间,不给开发商和购房者做阴阳合同的机会。

03

备案价将越来越接近真实的市场数据

这几年,数据失真现象特别明显,很多房地产数据的水分很大,这也导致了不少房企,被假数据所迷惑,作出了错误的决策和市场判断,直接踩进了大坑之中,交学费。

也有不少地产人,只认数据,不认市场,对于大数据的较真程度,远远高于对于市场真实情况的研究。

举一个最简单的例子,国家统计局数据统计,2020年,商品房销售面积17.6亿㎡,同比增长2.6%,住宅面积15.5亿㎡,同比增长3.2%。商品房销售金额17.4万亿,同比增长8.7%,住宅销售金额15.5万亿,增长10.8%。

这个数据,仔细推敲一下,先不看销售金额,因为2020年一线城市和重点二线城市的价格确实涨得很快。但是看销售面积,就不太靠谱了。在2017、2018年三四线城市火爆的情况下,成交面积才14万亿㎡,2020年有疫情,并且三四线城市的成交面积以肉眼可见的速度萎缩的情况下,怎么可能,总成交面积,还会同比增长3.2%呢?所以,这个数据肯定是含了不少水分的。

全国如此,南宁同样也是一样,数据的水分挺大,这就需要地产人去榨干水分,才能获取到真实的市场信息。备案价政策的修改,就会让原本虚高的备案价减少,备案价格会越来越接近真实的市场销售价。

04

写在最后

纵观当前的所有政策导向,其实国家并不打压购房者,但是打压贷款买房的购房者,尤其是贷款买多套,又或者是钻政策漏洞的投机行为。每一个政策补丁出来,就能堵上一个漏洞。