这几天，网络上开始流传着一个《关于南宁市住宅项目一房一价的价格网签要求通知》，《通知》要求：
2021年3月23日起，新办理的预售楼栋，办理网签备案时，
1.普通住宅预售备案价，可降价幅度为10%，不可上涨，即不得低于9折销售；
2.别墅及高端项目备案价，可降价幅度为5%，不可上涨，即不得低于95折销售；
也就是说：现在的普通住宅预售备案价只能打九折销售，原来的预售备案价可以打8折销售。由于南宁当前是没有住宅限价政策的城市，市场的实际销售价与备案价是存在差别的，市场价格涨，客户就不买。所以，对于购房者来说，这个政策影响不大。但是，这个政策影响了备案价，也就是备案价被降低了。
但是，这个通知并没有以红头文件的形式发布，但是你明哥询问了南宁市住房和城乡建设局，据工作人员透露，目前售价不能高于备案价。也就是说着，这个传闻未必是真的。
今天就说一下，万一这个政策的实施，会对楼市造成什么样的影响。
01
虚高报价很容易搬起石头砸自己的脚
很多投拓佬在踩盘的时候都应该经历过，去项目踩盘的时候，置业顾问一看到是投拓佬过来踩盘，心知自己项目附近要么马上有地块要招拍挂，要么马上有新项目出来要成为竞品。如何能够让自己的项目卖得快，自己能够赚到钱呢？出于置业顾问自身利益的考虑。
当投拓佬在询问价格的时候，所有的置业顾问都会报自己项目的备案价，而不是实际销售价。这么报价的好处就是，既没有撒谎，说的是实话（不会得罪对方投拓佬，你怎么知道你未来不会去隔壁楼盘继续卖房？），同时，又能提高投拓佬的拿地信心，把项目附近的土地价抬上去，这个项目就会好卖了。
与此同时，新面市的楼盘，一般为了提高购房者的心理预期，往往在前期宣传时，报价也是用自己的备案价。比如，曾经顶破南宁凤岭南滨江（三岸）天花板的龙湖盛天·双珑原著。最高备案价7万+/㎡，最低备案价3万+/㎡。
在实际销售中，7万+/㎡的备案价打个八折，实际销售价大概是5.6万/㎡，3万+/㎡备案价打个8折，2.4万/㎡才是这个项目的实际销售价。但是按照实际销售价来看，这样的售价也是明显偏高的，在三岸站岗也是理所当然，并且，在三岸站岗的，也不是只有龙湖一家。
如今，备案价的政策调整，就会导致一个问题，无论是普通住宅还是豪宅，你要是把备案价弄得虚高，那就准备好站岗吧，不给这样的楼盘有降价的空间，也就意味着，备案价报得太高，你的营销又实现不了，那就只能成为库存，在那里站岗直到现房了。
02
堵上了“0首付”购房的漏洞
市场下行，房子卖不动的时候，房企们的各种营销策略会让人脑洞大开，而这其中，最具有杀伤力的营销大招就是：0首付购房。
所谓的0首付购房，实际上就是签阴阳双合同，从银行套取贷款。
以一套100万总价的房子为例， 首付门槛30%（按照目前的主流门槛30%计），首付需要交30万。要想实现0首付，就必须实际贷款100万，才能实现0首付。那么就需要开发商把房屋合同总价做高到143万，首付42.9万（该笔资金可用过桥资金实现），贷款100万，从而实现了0首付购房。
购房者与开发商签订的是阴阳双合同，实际的购房合同总价是100万，发给银行的购房合同及备案价是143万，银行查询备案价，即可放款按揭。原本的首付款只需要30万，通过阴阳合同，实现了0首付购房。
但是，这条路如今已经走不通了，随着当前银行信贷政策越来越高压，审核越来越严，正在封堵所有的漏洞。而备案价限制降价幅度，越是高端豪宅，资产总额越大的，备案价下降幅度反而越小。
这也就说明了，很多的大宗资产就是拿去银行做骗贷的，套取银行资金，增加银行的信贷风险。目前政府要堵上这个漏洞，也就不给高端豪宅降价的空间，不给开发商和购房者做阴阳合同的机会。
03
备案价将越来越接近真实的市场数据
这几年，数据失真现象特别明显，很多房地产数据的水分很大，这也导致了不少房企，被假数据所迷惑，作出了错误的决策和市场判断，直接踩进了大坑之中，交学费。
也有不少地产人，只认数据，不认市场，对于大数据的较真程度，远远高于对于市场真实情况的研究。
举一个最简单的例子，国家统计局数据统计，2020年，商品房销售面积17.6亿㎡，同比增长2.6%，住宅面积15.5亿㎡，同比增长3.2%。商品房销售金额17.4万亿，同比增长8.7%，住宅销售金额15.5万亿，增长10.8%。
这个数据，仔细推敲一下，先不看销售金额，因为2020年一线城市和重点二线城市的价格确实涨得很快。但是看销售面积，就不太靠谱了。在2017、2018年三四线城市火爆的情况下，成交面积才14万亿㎡，2020年有疫情，并且三四线城市的成交面积以肉眼可见的速度萎缩的情况下，怎么可能，总成交面积，还会同比增长3.2%呢？所以，这个数据肯定是含了不少水分的。
全国如此，南宁同样也是一样，数据的水分挺大，这就需要地产人去榨干水分，才能获取到真实的市场信息。备案价政策的修改，就会让原本虚高的备案价减少，备案价格会越来越接近真实的市场销售价。
04
写在最后
纵观当前的所有政策导向，其实国家并不打压购房者，但是打压贷款买房的购房者，尤其是贷款买多套，又或者是钻政策漏洞的投机行为。每一个政策补丁出来，就能堵上一个漏洞。
