南宁各小区物业费标准不一，近年来的趋势更是“就高不就低”，为此不少小区的物业费居高不下。对此，南宁市发展改革委价格管理科有关负责人表示，目前正在积极开展物业服务收费定价工作，待新标准出台后，新建住宅小区物业收费标准将向平均值靠拢。原已确定物业收费标准的小区，需待原物业服务合同结束后并经履行征求业主意见工作后才可套用新标准。

1 要求不严

物管公司投标之前已定价

根据我国相关法规规定，“物业服务费”收费标准要考虑物业服务的成本和利润，成本一般包括物业工作人员的工资支出、公共设施维护费用等。因此，物管公司按照服务标准确定所需的人力数量、公共设施维修保障频次来确定物业费收费标准。

南宁一小区物管将多栋楼的架空层利用起来，做成了文化长廊。

近年来，南宁市实行的是市场调节价，很多小区都是前期物管公司在管理，其物业费均由前期物管公司和开发商协商制定，他们定多少就是多少，业主完全没有话语权。只要业主买房时在前期物业服务协议上签字，前期物管公司即可向业主收费。待业主委员会成立后，方能由物管公司和业主委员会再协商议定正式物业费收费标准。

然而，不少小区反映成立业委会存在诸多困难，比如相关部门审核材料的时间过长、业主大会到场业主数量不足，一些小区还会遭到各种阻挠。目前，南宁不少小区都没有业主委员会。

对于物业费定价问题，南宁市住建局相关负责人告诉记者，2015年12月之前，南宁市实行的是政府指导价，当时有关部门根据物管公司资质评定不同等级，物管公司根据不同等级为业主提供相应的服务。2015年12月开始取消政府指导价、实行市场调节价之后，物管公司也就没了资质等级之分，物管公司就根据服务协议内容为业主提供服务，并按照对应的服务内容进行收费。

上述负责人还表示，针对物管公司，自治区出台有一个服务等级，但没有强制要求物管公司非得按照这个等级的要求去做，所以现在大部分物管公司并没有参照这个等级的相关规定，而是投标前就已定好物业费标准。中标后就将中标信息提供给住建部门，中标信息包括物业费定价，但住建部门对该定价没有监控权，只是要求物管公司按照物价部门的要求来定。

2 政策变化

物业费回归政府定价管理

那么，南宁小区物业费经历了哪些变化？近日，记者来到南宁市发展改革委对此进行了解。据南宁市发展改革委价格管理科相关负责人介绍，受近年来自治区物业服务收费政策变动影响，南宁市普通住宅小区物业费历经“实行政府定价管理转为实行市场调节价，再回到实行政府定价”管理模式。

2015年12月1日以前，广西范围内普通住宅小区物业服务收费实行政府定价管理，当时南宁市收费标准为最高不超过1.65元/月·平方米。2015年12月1日以后，原自治区物价局在全区范围内剔除普通住宅小区物业费的定价项目，物业费转为市场调节价，物管公司可根据提供的物业服务水平和成本自行确定物业收费标准，无上下限之分。

2018年4月1日，自治区重新将普通住宅小区前期物业费纳入政府定价管理。随后，于2018年11月、2019年12月分别印发《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》和《广西普通住宅小区前期物业服务等级指导标准（试行）的通知》。至此，自治区层面的物业服务收费政策制定完成。

该负责人表示，物业费重新纳入政府定价管理后，收费的项目、物业服务成本及构成都与原来不同，例如，以前最高1.65元/月·平方米的标准包含物业费和电梯费，但根据新出台的指导意见，物业费与电梯费应分开收费，制定的物业费含公共能耗费用，且电梯费不再实行政府定价等。为此，南宁市需根据自治区物业服务政策的变化重新制定物业服务收费项目及标准。在新物业服务收费标准正式出台之前，普通住宅小区前期物业服务收费标准由业主和物管公司按双方所签订的合同约定执行。

3 定价依据

根据物管提供的服务水平确定

据了解，目前，南宁市住宅物业服务实行等级收费管理，住宅物业服务收费具体收费标准由物管公司与业主在政府指导价范围内根据物管公司实际提供的物业服务水平确定，并在物业服务合同中具体约定。

住宅物业费构成包括物业服务成本、法定税金和合理利润。其中，物业服务成本主要包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的公积金，以及物业共用部位维护、共用设施设备的日常运行费用、维护费用和公众责任保险费用、物业服务区域清洁卫生费用、物业服务区域绿化养护费用、物业服务区域秩序维护费用、物管公司办公费用、物管公司固定资产折旧和经业主同意的其它费用。

对于不同小区，物业费差别较大的问题，该负责人解释，每个小区的物业费收费标准根据物管公司提供的物业服务水平确定，服务内容越多、服务质量越好的物管公司，其收费标准也就越高，“老旧小区的物业费仅能勉强维持几个人看管小区。相反，一些小区提供的服务较好，用工成本高，因此招标价格较高”。

该负责人说，作为价格主管部门，发展改革委将综合考虑物业服务内容、物业服务行业标准、服务成本、住宅物业服务等级和业主承受能力等因素，制定出台全市物业服务等级收费标准，而每个小区执行的服务等级由住建部门评定。2015年7月之后，按照南宁市政府要求，市发展改革委已不再对物管公司执行收费标准实行备案管理。物业费放开实行市场定价后，大部分新建住宅小区的物业费主要集中在2~3元/月·平方米这个区间”，极个别高端住宅小区定价较高。

4 未来走向

物业收费标准拟靠拢平均值

南宁市发展改革委价格管理科相关负责人说，该科室最近也陆续接到市民咨询物业费相关问题。有市民反映，收到交付的新房后，发现自己小区物业费达到2~3元/月·平方米，而周边小区还在实行原来政府定价管理时的1.65元/月·平方米。

“我们也在积极向市民宣传解释物业服务收费政策，包括政策的变化以及如何制定物业费标准等。”该负责人说，南宁市原来实行政府定价最高1.65元/月·平方米的标准是2009年制定的，物业服务行业最大的成本就是人工成本，随着物价指数的变动，物业费有一定涨幅也是趋势。

该负责人表示，目前，南宁市发展改革委正严格按照国家发展改革委《政府制定价格行为规则》有关要求，制定价格需履行价格调查、成本监审、听取社会意见、合法性审查、集体审议等一系列定价程序，抓紧推进物业服务收费的定价工作，力争早日出台既能够使市民承受又能够促进物业行业发展要求的物业服务收费政策。待新标准出台后，新建住宅小区物业收费标准将向平均值靠拢，原已确定物业服务费收费标准的小区需待原物业服务合同结束后并经履行征求业主意见工作后才可套用新标准。